Choisir entre acheter ou louer ta résidence principale

Louer son appartement, maison ou acheter son logement pour devenir propriétaire de sa résidence principal ?

Acheter sa résidence principale est t’il le meilleur choix ? Ou existe t’il des situations dans lesquelles louer son habitation est préférable?

Avant de poursuivre, petite précision : il s’agit d’un article à destination de résidents fiscaux français ou de personnes désireuses de le devenir.

Dans la continuité de la comparaison propriétaire versus locataire je te présenterais plusieurs leviers pour amplifier l’effet propriétaire.

A/ Quelles charges pour le propriétaire et quels frais pour le locataire

Quelques chiffres pour y voir plus clair...

Pour ceux, celles, allergiques aux chiffres, vous pouvez passer sur le tableau et juste prendre note des explications, qui suivent qui suffisent à comprendre la réflexion de fond.

Les colonnes C,D,F et G sont en base mensuelle, ex fin année 1 correspond à la mensualité de Décembre de l'année 1 avec un crédit ayant débuté en janvier de la même année. Par contre, le capital restant du (en E) exemple en fin d'année 1 correspond à ce que l'emprunteur reste devoir en fin de l'année 1.

Exemple d'un achat immobilier à 200 000€

Pour essayer de commencer à y voir plus clair, tu peux regarder le tableau et t’intéresser aux notions de mensualité de crédit (F), Loyer mensuel (G), taxe foncière (I).

Ce tableau ci-dessus est juste une base de réflexion qui n’a pas la prétention d’être complétement parfait, mais qui va servir de base d’observations pour mieux comprendre certaines notions.

a) La mensualité et le loyer

Petite observation que tu va constater sur le tableau en colonne C et D, la mensualité se décompose en 2 parties : le capital remboursé et les intérêts. Ce qui veut dire que quand tu paies une mensualité une partie conséquente représente du capital que tu rembourses, contrairement au loyer qui est 100% dépensé ( perdu).

Par ailleurs, comme tu peux l’observer la part d’intérêts remboursés est plus conséquente en début de remboursement, soit environ 40% et pour cause les banques savent que la moyenne de détention d’un bien immobilier en France est de 8 ans et 3 mois…

b) Les charges et taxes que seul le propriétaire paye

* La taxe foncière : comme tu peux l’observer sur le tableau, avec une revalorisation de 2% (qui tendra peut-être à s’alourdir dans les années à venir avec le retour d’une inflation plus accentuée) sur 20 ans va représenter dans le cadre de notre exemple un total de 31587€!!!

*La quotte part propriétaire des charges de copropriété, pour ceux qui achèteront ou ont acheté un appartement ou maison (lotissement par exemple fonctionnant sur un modèle de copropriété horizontale) en copropriété. Celle-ci représente environ 20-30% de charges qui ne sont pas et ne peuvent pas être affectées au locataire.

*Les frais de notaire, qui représentent environ 8% , soit 15487€ pour une acquisition à 200 000€.

c) L'inflation, l'appréciation du bien et l'érosion des sommes empruntés

sont des thématiques très vastes sur lesquelles je reviendrais dans d’autres articles. Mais pour résumer de façon simple, l’argent subit en fonction du taux d’inflation une érosion monétaire ainsi entre 2000 et 2020 l’inflation a été de 30% soit environ 1,5%/an. Ce qui signifie que pour acheter les 200 K€ de biens et services de 2000 en 2020 tu dois dépenser 260K€…Ce que certains considèrent comme de la plus-value, n’est en réalité qu’une actualisation de pouvoir d’achat!!!T’a plus value commence au-delà de l’inflation.

Par ailleurs, quand t’empruntes de l’argent tu bénéficie de l’effet inverse puisque l’inflation vient grignoter le capital emprunté. Pour information sur 2022 et 2023 les taux d’inflation anticipés sont supérieurs à 5%, ce qui dans le cas d’un emprunt à 200 000€ signifie que sur 2 ans tu gagnes plus de 20 000€…A l’inverse l’argent en épargne se fait détruire d’autant!!!

L’immobilier adossé à un crédit est une solution intéressante pour parer l’inflation.

B/ L'importance du levier du crédit

La meilleur façon de rembourser une dette : ne pas la rembourser !!!

Carl BB Tweet

a) S'inspirer des décideurs, ex : états

Mieux vaut s’inspirer que subir et force est de constater que la gestion budgétaire de l’état par nos dirigeants politiques montre que la rigueur est toute sémantique et n’entre dans le discours que lorsqu’il s’agit de sujets comme les retraites, la santé pour tous, etc, pour le reste c’est open-bar sur l’emprunt et no-limit sur le quoi qu’il en coûte….

Source : CAPITAL (Journal)

b) Principe élémentaire : Si ton pays de résidence s'endette,

c’est peut-être qu’il a l’intention de vivre sur la dette en l’éludant par exemple avec des mécanismes d’inflation, dévaluation, etc…

Donc la seule façon de s’en sortir dans un environnement qui détruit la dette par l’inflation est de rester en phase avec le mouvement général et de s’endetter pour ne pas être trop spolié…

Ce qui signifie que tu dois trouver pour ton cash un placement qui te rapporte au moins autant que l’inflation (pour maintenir ton pouvoir d’achat) et t’endetter pour tes investissements (dont résidence principale) sur des périodes supérieures à 20 ans (s’il s’agit d’immobilier ou assimilé), personnellement j’aime bien 25 ans car entre 25 et 30 ans le gain de trésorerie ne me semble pas significatif…L’idéal est un emprunt à 110%, dans l’exemple à 200 000€ ci-dessus, si le banquier accepte de te financer à 110% tu peux utiliser ton cash que t’avais par exemple prévu pour payer tes frais de notaire pour le placer sur un PEA ( si tu n’a pas l’intention de t’expatrier) ou sur un CTO ou Assurance-vie dans le cas contraire…

Exemple pour janvier 2023 :

Tu empruntes 216 000€ (110%) à 3, 35% assurance incluse et tu places tes 16000€ à 8% sur une sélection d’actions et/ou ETF…

C/ Quelle durée de détention pour choisir d'être propriétaire de sa résidence principale?

Plus la rentabilité locative est élevée et plus on amorti vite les frais liés à l’acquisition, ainsi sur des villes de provinces comme Grenoble 160 000 habitants intra-muros pour une agglomération de 720 000 hab. ou la rentabilité locative est intéressante on pourra envisager une revente à partir de 3/4 ans sans différentiel négatif par rapport à quelqu’un ayant fait le choix de la location, tandis que sur Paris ou assimilé (Lyon, etc )9 à 10 ans seront nécessaires.

D/ Je change souvent de région ! C'est pas intéressant pour moi d'être propriétaire de ma maison?

Effectivement les frais de notaire de 8% font que en-deça de 4 ans pour les villes de taille moyenne et 9-10 ans pour des villes où l’immobilier est onéreux comme Paris, Lyon, Bordeaux, Annecy…

Mais tu peux parfaitement louer si tu ne restes pas le temps minima pour dépasser la charge liée aux frais de notaire, puis revendre ensuite ou poursuivre l’aventure su tu y prends goût…puis y revenir si tu en a besoin…N’oublies pas que si tu a bien sélectionné ton bien à l’achat, la vente ne sera pas trop compliquée : si d’aventure tu en a besoin.

E/ Fiscalité de la résidence principale attaché au propriétaire

C’est pas compliqué, la RP est l’une des plus belles niches fiscales pour le particulier ayant sa résidence fiscale en France puisqu’absolument aucune fiscalité ne s’applique…

F/ risque lié à l'acquisition de ta RP - Résidence Principale

De mon point de vue aucun !!!

Le pourcentage de français propriétaire de leur logement est de 57,5% en 2021 (Source INSEE) ce qui laisse un réservoir de primo-accédants substantiel.
Des rendements sans trop se forcer entre 4 et 8% en location nu, pouvant être nettement amélioré en faisant de la collocation, location courte durée, location saisonnière, etc qui témoignent d’un marché qui affiche une rentabilité satisfaisante et saine ou avec un peu de bon sens, la plupart sont en mesure de tirer leur épingle du jeu.
L’encadrement des loyers dans beaucoup d’agglomérations témoigne du dynamisme du secteur immobilier et matérialise aussi une des menaces à considérer : le dogmatisme de nos politiques sur la question.

G/ Leviers pour optimiser ton expérience de propriétaire de ta résidence principale

Si tu veux optimiser ta position d’acquéreur de ta résidence principale par rapport au locataire, n’oublies pas :

D’emprunter sur une période d’e 20-25 ans afin de maximiser l’effet de grignotage de ton prêt par l’inflation.
Emprunter le pourcentage le plus élevé possible en essayant de te rapprocher au plus près des 110%.
Si tu peux acheter un bien avec des travaux à réaliser c’est un plus à condition que le prix reflète cette réalité ce qui va te permettre d’avoir une assiette plus basse pour le calcul des frais de notaire et donc de gagner 8% sur cette partie du prix tout en ayant la possibilité de personnaliser tes changements.
Regarde à nouveau la dernière colonne (L) en rouge pour bien comprendre que :
si t’a un taux fixe, pendant que ton loyer et réindexé tous les ans sur l’inflation (et grossi inexorablement : colonne (G)) ta mensualité de crédit elle reste fixe, ce qui signifie que la part du coût de ton logement dans ton budget global diminue au fil du temps au lieu d’augmenter comme pour un locataire… Ce qui te permet de compenser la fiscalité induite par la part de grandissante de capital remboursé qui compose ta mensualité…Mais comme t’est un (e) bonne élève, t’auras pensé à faire des travaux qui viendront adoucir cette fiscalité 🙂 🙂
Attendre au moins 4/5 ans dans les villes moyennes et 9/10 ans dans les villes où le coût de l’immobilier est plus élevé pour revendre.

En conclusion

Le vrai gros plus du propriétaire sur le plan personnel est de pouvoir personnaliser son logement et en faire ce qu’il désire…

L’autre gros avantage c’est que chemin faisant et au bénéfice de l’expérience emmagasiné des plus-values vont être réalisés opération après opération. Plus values qui ne sont pas possibles pour un locataire, même s’il(elle) est super doué(e) en aménagement, négocie bien et connaît parfaitement son secteur…

Concernant la valorisation de votre achat immobilier, qu’il s’agisse d’acheter un appartement ou d’acquérir une maison, Il est à noter que depuis 2000 le prix de l’immobilier a été multiplié par 2,5 sur l’ensemble de la France et 3,5 pour Paris.

La contrepartie, car il y a toujours 2 faces pour chaque pièce…c’est que l’immobilier, contrairement aux actifs financiers, exige une participation bien plus active, pour l’entretien courant, réfection périodiques ou gros travaux (Façades, toitures, etc) que tu sois propriétaire d’une maison ou d’un appartement détenu au sein d’une copropriété qui impliquera par exemple d’assister, voir participer aux assemblées générales annuelles, etc.